0120-77-9993昨年の2月、高崎市内の相続空き家で水道管が破裂し、修繕費用が58万円かかった事例がありました。ご相談に来られた50代の女性は、「まさか冬の間に家がこんなことになるなんて」と肩を落としていました。親御さんが亡くなって半年、相続手続きに追われているうちに冬が来て、気づいたときには取り返しのつかない状態になっていたのです。空き家の冬支度は、多くの相続不動産オーナーが見落としがちですが、10月中旬から11月初旬が対策の適切な時期です。
群馬県は内陸性の気候で、冬場の冷え込みは厳しく、最低気温がマイナス5度以下になる日も珍しくありません。特に相続した空き家は暖房が入らないため、室内温度も外気温とほぼ同じになります。凍結は水道管だけでなく、給湯器やトイレのタンク、床下の配管など、目に見えない箇所で進行するため、春になって初めて被害に気づくケースが後を絶ちません。
業界経験25年の中で、冬の凍結被害は適切な対策でほぼ100%防げると確信しています。この記事では、建築士として現場で培った知識をもとに、空き家の冬支度と凍結対策の具体的な方法をお伝えします。
なぜ空き家は凍結被害に遭いやすいのか
空き家が凍結被害に遭いやすい最大の理由は、室内に暖房がないことです。人が住んでいる家では、暖房や生活熱で室温が保たれ、配管内の水も凍りにくい状態が維持されます。しかし空き家では、外気温がそのまま室内温度になるため、水道管内の水が凍結しやすくなります。
特に危険なのは、北側の壁際や床下を通る配管です。日当たりが悪く、冷気が溜まりやすい場所にある配管は、外気温がマイナス4度を下回ると凍結リスクが急激に高まります。群馬県では12月から2月にかけて、この条件を満たす日が年間40日以上あります。
また、配管内に水が残っていると、凍結時に体積が約9%膨張し、配管を内側から破裂させます。破裂した箇所から春の雪解けとともに水が噴き出し、床下浸水や壁内部の腐食を引き起こすのです。実際に私が診断した事例では、天井裏の配管破裂で2階の床が水浸しになり、床材の張り替えだけで35万円かかったケースもありました。
凍結対策の基本は「水抜き」から
空き家の凍結対策で最も重要かつ効果的なのは、配管内の水を完全に抜く「水抜き」です。水がなければ凍ることもなく、破裂のリスクもゼロになります。この作業は専門業者に依頼することもできますが、手順を理解していれば自分でも実施可能です。
まず、建物の外にある元栓(止水栓)を閉めます。次に、屋内のすべての蛇口を開けて、配管内に残っている水を出し切ります。この際、お風呂・洗面所・台所・トイレのすべての水栓を確認してください。見落としがちなのが洗濯機用の蛇口や屋外の散水栓です。
蛇口から水が出なくなったら、トイレのタンク内の水も抜きます。タンク下部にある止水栓を閉めてからレバーを引き、タンク内の水を便器に流します。便器内の水は、灯油ポンプやスポンジで吸い取ると確実です。給湯器がある場合は、給湯器本体の水抜き栓からも水を排出する必要があります。この作業を怠ると、給湯器内部の熱交換器が凍結破損し、交換費用が15万円以上かかることもあります。
床下配管と給湯器の凍結防止策
水抜きをしても、床下の配管や給湯器周辺には微量の水が残ることがあります。特に古い住宅の床下配管は、勾配が不十分で水が溜まりやすい構造になっているケースが多く見られます。
床下配管には、配管用の保温材(発泡スチロール製やグラスウール製)を巻きつけることで凍結リスクを大幅に下げられます。ホームセンターで1メートルあたり300円程度で購入でき、自分でも施工できます。配管が露出している部分、特に外壁に近い箇所や通気口付近は重点的に保温してください。
給湯器に関しては、メーカーごとに凍結予防モードや水抜き手順が異なります。取扱説明書を確認し、指定された方法で水抜きを行うことが重要です。説明書が見つからない場合は、メーカーのウェブサイトで型番を検索すれば、PDFでダウンロードできることがほとんどです。給湯器の凍結予防ヒーターがある機種でも、電源を切っていれば作動しないため、ブレーカーを落とす前に必ず水抜きを完了させてください。
意外と見落とす箇所｜トイレと浴室の注意点
水抜きを実施しても、見落としやすい箇所があります。その代表がトイレの便器内の封水と浴室の排水トラップです。封水とは、悪臭や害虫の侵入を防ぐために配管の一部に常に溜まっている水のことで、ここが凍結すると配管破損の原因になります。
トイレの便器内に残った水は、灯油ポンプで吸い取るか、不凍液(自動車用のラジエーター液)を少量注いで凍結を防ぎます。不凍液は原液のまま200ml程度注げば十分です。浴室や洗面所の排水口も同様に、排水トラップ内の水を抜くか不凍液を注入してください。
浴室のシャワーヘッドやホース内にも水が残りやすいため、シャワーを下に向けて振って水を出し切ることも忘れないでください。実際、シャワーホースの凍結破裂で水が噴き出し、浴室全体がカビだらけになった事例も見てきました。こうした細かな配慮が、春先の思わぬトラブルを防ぎます。
空き家の巡回と室内環境の維持
冬支度が完了しても、月に1回程度の巡回は欠かせません。特に大雪の後や寒波が続いた後は、屋根や外壁、雨樋に異常がないか確認してください。積雪で雨樋が破損したり、凍結した雨水が軒先から浸入して天井にシミができたりするケースは珍しくありません。
室内では、換気を適度に行うことも重要です。完全に密閉すると湿気がこもり、カビや結露の原因になります。晴れた日に窓を少し開けて空気を入れ替えるだけでも、室内環境は大きく改善されます。ただし、防犯面を考慮し、訪問時以外は施錠を徹底してください。
また、ブレーカーを完全に落としている場合、給湯器の凍結予防ヒーターや換気扇が使えなくなります。電気代は月額1,000円程度かかりますが、最低限の電力を残しておくことで、設備の劣化を遅らせることができます。電気代と修繕費を天秤にかければ、電気を残す選択のほうが経済的に合理的です。
もし凍結してしまったときの対処法
万が一、凍結が発生してしまった場合、無理に水を流そうとしないことが鉄則です。蛇口をひねっても水が出ない場合、配管内で凍結している可能性が高く、無理に圧力をかけると破裂リスクが高まります。
まずは、室温をゆっくり上げることから始めてください。暖房器具がない場合、凍結箇所にタオルを巻き、そこに40度程度のぬるま湯をゆっくりかけます。熱湯は厳禁です。急激な温度変化で配管が破裂する危険があります。
自力での解凍が難しい場合や、すでに水漏れが発生している場合は、速やかに専門業者に連絡してください。凍結解除作業は1万円から3万円程度、配管修理が必要な場合は5万円以上かかることもありますが、放置すればさらに被害が拡大します。特に床下や壁内の配管破裂は、発見が遅れると建物全体の構造に影響を及ぼすため、早期対応が不可欠です。
まとめ｜早めの冬支度で資産価値を守る
空き家の冬支度は、単なる凍結対策にとどまらず、不動産の資産価値を守る重要な管理行動です。水抜き、保温、巡回という基本を押さえれば、高額な修繕費用を避けることができます。特に相続した空き家は、売却や活用を検討する前に、建物の状態を良好に保つことが前提になります。
冬の到来前、遅くとも11月中旬までには対策を完了させてください。すでに冬が始まっている場合でも、今からでも水抜きと保温は実施する価値があります。ご自身での対応が難しい場合や、建物の状態に不安がある場合は、専門家に相談することで、適切な対策と今後の方針を一緒に考えることができます。
相続した空き家は、思い出とともに責任も引き継ぐものです。冬支度を通じて建物を守ることは、次のステップへ進むための大切な一歩になります。
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