0120-77-9993年の瀬が近づくと、相続を見据えたご相談が増えます。特に多いのが「年内に110万円贈与しておいた方がいいですか」という質問です。先日も、高崎市内にお住まいの60代のお客様から「親が持っている空き家を、贈与で少しずつ渡してもらえないか」とのご相談がありました。暦年贈与の非課税枠は確かに有効ですが、不動産という特性を考えると、必ずしも最善策とは限りません。
建築士・宅建士・FPの資格を持つ代表として、これまで数多くの相続不動産案件に携わってきた経験から申し上げると、贈与の判断には税制だけでなく、物件の状態や家族構成、将来の売却予定など、多角的な視点が必要です。本記事では、相続不動産における年内贈与と110万円の非課税枠について、実務的な視点から解説します。
年内贈与110万円の基礎知識
贈与税には暦年課税制度があり、1年間（1月1日から12月31日まで）に受け取った贈与の合計が110万円以下であれば、贈与税がかかりません。この基礎控除額を活用して、毎年コツコツと財産を移転することで、将来の相続税負担を軽減する手法が一般的に知られています。
ただし、令和6年1月1日以降の贈与については、税制改正により相続開始前7年以内の贈与が相続財産に加算されるルールに変更されました。従来は3年以内でしたが、期間が延長されたことで、贈与のタイミングがより重要になっています。年内に慌てて贈与するよりも、長期的な視点での計画が求められる時代になったと言えます。
さらに、この110万円という金額は「現金」を前提とした金額であり、不動産の場合は評価額や登記費用、税金などを考慮する必要があります。専門家として相談を受ける際には、必ずこの点を最初にお伝えしています。
不動産を贈与する際の実務的な課題
不動産を贈与する場合、現金とは異なる複数のハードルがあります。まず、不動産の評価額をどう算出するかという問題です。土地は路線価や固定資産税評価額を基準にしますが、建物は固定資産税評価額を用いるのが一般的です。これらの評価額が110万円を超える場合、そもそも非課税枠に収まりません。
次に、登録免許税と不動産取得税という実費負担が発生します。贈与による所有権移転登記には固定資産税評価額の2%の登録免許税がかかり、さらに受贈者には不動産取得税（土地・住宅の場合3%）が課されます。仮に評価額1000万円の不動産を贈与すると、登録免許税20万円、不動産取得税30万円で合計50万円もの実費が必要です。
実際に群馬県内の空き家を贈与されたケースでは、贈与税は非課税であったものの、登記費用や税金で数十万円の持ち出しとなり、「こんなにかかるなら相続まで待てばよかった」という声を何度も聞いてきました。現場経験のある立場としては、コストと効果のバランスを事前に試算することが不可欠だと考えています。
持分贈与という選択肢とそのリスク
不動産全体を一度に贈与するのではなく、持分を分割して贈与する方法もあります。例えば、評価額2000万円の土地を毎年110万円分ずつ持分贈与すれば、理論上は約18年かけて全体を移転できます。一見すると賢い方法に思えますが、実務上は慎重な判断が必要です。
まず、持分贈与を繰り返すと、その都度登記費用が発生します。また、共有状態が長期間続くため、売却や活用の際に全員の同意が必要になり、意思決定が複雑化します。さらに、税務署から「定期贈与」とみなされるリスクもあります。定期贈与と判断されると、初年度に全体の贈与があったとして課税される可能性があるため、注意が必要です。
代表として多くの相続案件を見てきた経験では、持分贈与は理論的には有効でも、家族関係や物件の状況によっては混乱を招くケースが少なくありません。特に空き家の場合、管理責任が共有者全員に及ぶため、誰が管理費用を負担するかで揉めることもあります。
相続時精算課税制度との比較
暦年贈与以外に、相続時精算課税制度という選択肢もあります。これは、贈与時には2500万円まで非課税で、相続時に贈与分も含めて精算する制度です。令和6年の改正で、この制度にも年110万円の基礎控除が新設されました。
相続時精算課税を選択すると、まとまった金額の不動産を一度に贈与でき、登記も1回で済むため、費用面では有利です。ただし、一度選択すると暦年贈与には戻れず、すべての贈与が相続財産に加算される点に注意が必要です。また、贈与後に不動産価格が下落しても、贈与時の評価額で相続税が計算されるため、価格変動リスクがあります。
高崎市内で実際にあった事例では、相続時精算課税で空き家を贈与したものの、その後建物が老朽化し解体が必要になり、結果的に土地の評価額が下がったケースがありました。専門家の立場からは、制度の選択は物件の将来見通しも含めて判断すべきだとお伝えしています。
年内贈与を急ぐ前に確認すべきこと
年末が近づくと「年内に贈与したい」という相談が増えますが、焦りは禁物です。まず確認すべきは、贈与する不動産の現状です。空き家の場合、建物の劣化状況や境界の確定、権利関係の整理ができているかを確認する必要があります。
次に、受贈者の資金力も重要です。贈与を受けた後の固定資産税や維持管理費、将来の解体費用などを負担できるかを検討しましょう。特に築古の空き家では、受け取った直後に修繕や解体が必要になり、かえって負担が増えるケースもあります。
さらに、家族全体の合意も欠かせません。特定の相続人だけに贈与すると、他の相続人から不公平だと指摘される可能性があります。将来の遺産分割協議を見据えて、事前に話し合いをしておくことが、円満な相続につながります。現場で多くの家族を見てきた経験から、この事前協議の有無が後のトラブルを大きく左右すると実感しています。
売却を前提とした場合の判断基準
相続後に不動産を売却する予定がある場合、贈与ではなく相続後の売却を選ぶ方が有利なケースが多くあります。相続で取得した不動産を売却する際には、取得費加算の特例や空き家の3000万円特別控除といった優遇措置が利用できる可能性があるからです。
特に空き家の3000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却し、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3000万円を控除できる強力な制度です。一方、贈与で取得した場合、この特例は使えません。
実際に群馬県内で、贈与を受けた後に売却したケースでは、特例が使えず数百万円の譲渡所得税が発生したという事例がありました。経験豊富な代表として、売却予定がある場合は贈与より相続を待つことを、多くの方にお伝えしています。税制面だけでなく、物件の状態や市場動向も含めた総合判断が必要です。
まとめ｜相続不動産の贈与は総合的な判断を
年内贈与と110万円の非課税枠は、確かに相続税対策の一つですが、不動産の場合は現金とは異なる複雑さがあります。評価額、登記費用、不動産取得税、将来の売却予定、家族関係など、多くの要素を総合的に判断する必要があります。
特に空き家や築古物件の場合、受贈者に管理負担や将来の解体費用が発生するリスクもあるため、単に税制上の数字だけで判断するのは危険です。また、税制改正により相続前7年以内の贈与が加算されるようになったことで、短期的な節税効果は以前より限定的になっています。
現場での経験から申し上げると、年末だからと焦って贈与するのではなく、まずは専門家に相談し、家族全体で中長期的な計画を立てることが最善の道です。相続不動産の取り扱いには、税務・法務・不動産実務の知識が必要ですので、信頼できる専門家とともに進めていくことをご検討ください。
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