0120-77-9993先日、50代の男性から「父から相続した実家を売却したいが、雨漏りがあることを伝えずに売ってしまった場合、後でどうなるのか」というご相談をいただきました。このような不安を抱える方は少なくありません。不動産売却において、売主が負う責任の中心となるのが契約不適合責任です。
この責任を正しく理解していないと、売却後に予期せぬトラブルや金銭的負担を抱えることになります。特に相続した不動産の場合、建物の状態を十分に把握できていないケースも多く、注意が必要です。本記事では、建築士・宅建士・FPの3資格を持つ代表が、現場で実際に見てきた事例を交えながら、契約不適合責任について詳しく解説します。
契約不適合責任とは何か
契約不適合責任とは、売買契約の内容と実際に引き渡された不動産が異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。2020年4月の民法改正により、それまでの「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと名称と内容が変わりました。
この改正により、買主が求めることができる権利の範囲が明確化されました。具体的には、追完請求（修補や代替物の引渡し）、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除の4つです。従来の瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」が要件でしたが、契約不適合責任では契約内容との不一致が問題となるため、買主が知っていたかどうかではなく、契約書にどう記載されているかが重要になります。
相続不動産の売却では、売主自身が長年その家に住んでいなかったケースが多く、建物の状態を正確に把握できていないことがあります。そのため、契約書にどこまで詳しく記載するかが、後のトラブルを防ぐ鍵となります。
具体的にどのような責任が発生するのか
契約不適合責任が問題になる典型例を、実際の相談事例をもとにご紹介します。ある60代の女性が母から相続した築40年の戸建てを売却したケースでは、引渡し後3ヶ月で床下のシロアリ被害が発覚しました。契約書には「現状有姿」と記載されていましたが、シロアリ被害については一切触れられていませんでした。
買主は修補を求め、専門業者の見積もりでは駆除と補修で約150万円という金額が提示されました。この場合、売主が事前にシロアリ被害を知っていたかどうかで対応が変わります。知っていて隠していた場合は明確な契約不適合に該当し、売主負担となる可能性が高くなります。一方、売主も知らなかった場合でも、契約書の記載内容次第では責任を問われることがあります。
このケースでは、売主が全く知らなかったことが証明でき、また売買契約時に建物診断を実施していなかったことから、最終的には売主と買主で費用を折半する形で和解しました。しかし、このような事態は事前の調査と適切な契約書作成で避けることができます。
相続不動産で特に注意すべきポイント
相続した不動産を売却する際には、通常の売却以上に注意が必要です。最も大きな問題は、売主自身が建物の状態を十分に把握していないという点です。親が長年住んでいた家でも、子世代は詳しい修繕履歴や不具合箇所を知らないことが大半です。
現場経験上、相続物件で見つかることが多いのは、雨漏り、給排水管の老朽化、基礎のひび割れ、シロアリ被害などです。特に空き家期間が長い物件では、換気不足による湿気で建物の劣化が急速に進みます。実際に、1年以上空き家だった物件では、壁内部のカビや断熱材の湿気による劣化が進行していたケースもありました。
また、相続人が複数いる場合、全員の意思確認と合意形成も重要です。売却後に問題が発覚し、買主から請求を受けた場合、相続人全員で責任を負うことになります。そのため、売却前の建物調査と、その結果の共有は必須といえます。
契約不適合責任を回避・軽減する方法
契約不適合責任のリスクを最小限に抑えるには、事前の建物診断（ホームインスペクション）の実施が最も有効です。専門家による調査で建物の状態を客観的に把握し、その結果を契約書に反映させることで、後のトラブルを大幅に減らせます。
建物診断の費用は、一般的な戸建てで5万円から10万円程度です。この投資により、売却後の数百万円単位の請求リスクを回避できると考えれば、決して高くはありません。弊社では建築士の資格を持つ代表が診断から売却までワンストップで対応しており、多くの相続物件でこの方法を実践しています。
また、契約書の作成時には、免責事項や責任期間を明確に定めることが重要です。例えば「売主は本物件の状態を完全には把握していないため、契約不適合責任の期間を引渡しから3ヶ月に限定する」といった特約を設けることで、売主のリスクを限定できます。ただし、買主の合意が必要ですので、事前の建物診断結果を示すなど、誠実な対応が前提となります。
買主への適切な情報開示が鍵
契約不適合責任を巡るトラブルの多くは、情報の非対称性から生じます。売主が知っている情報を適切に開示しないことで、後に「聞いていない」「知らされていない」という主張につながります。
専門家として常にお伝えしているのは、「知っていることは全て開示する」という原則です。小さな不具合でも、契約書や物件状況報告書に記載しておくことで、後の責任追及を防げます。実際に、屋根の一部が古いことを事前に伝えていたケースでは、引渡し後に雨漏りが発生しても、買主が了承済みとして問題になりませんでした。
逆に、隠したり曖昧にしたりすると、発覚時の印象が悪くなり、トラブルが深刻化します。特に相続物件では、「分からない」ことも正直に伝えることが大切です。「この部分は私も把握していないので、気になる場合は専門家に調査を依頼してください」と伝えることで、誠実な対応として評価されます。
専門家に相談するメリット
契約不適合責任は法律と建築の両方の知識が必要な複雑な領域です。相続不動産の売却では、さらに相続税や譲渡所得税などの税務面も関係してきます。そのため、複数分野の知識を持つ専門家に相談することが、スムーズな売却につながります。
弊社のように建築・不動産・金融の知識を併せ持つ専門家であれば、建物の状態を正確に診断し、それを踏まえた適切な契約書作成、さらには税務面のアドバイスまで一貫して対応できます。実際に、売却前の相談により契約不適合責任のリスクを8割以上軽減できた事例も多数あります。
特に高崎市周辺の相続物件では、築年数が古く、建物の状態が不明確なケースが少なくありません。経験豊富な代表による事前診断と適切なアドバイスで、売主も買主も安心できる取引を実現できます。
まとめ｜契約不適合責任を正しく理解して安心の売却を
契約不適合責任は、不動産売却において売主が必ず理解しておくべき重要な概念です。特に相続不動産の場合、建物の状態を十分に把握できていないことが多く、事前の調査と適切な情報開示が後のトラブルを防ぐ鍵となります。
具体的には、建物診断の実施、契約書への詳細な記載、買主への誠実な情報開示という3つのステップを踏むことで、契約不適合責任のリスクを大幅に軽減できます。これらは一見面倒に思えるかもしれませんが、売却後に数百万円単位の請求を受けるリスクを考えれば、必要不可欠な対策です。
相続した不動産の売却でお悩みの方は、ぜひ早めに専門家にご相談ください。適切な準備と対策により、売主も買主も納得できる取引を実現できます。
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